Logistik Immobilien 2014

Der bisherige Transaktionsrekord auf dem deutschen Markt für Logistik- und Industrieimmobilien aus dem Jahr 2007 ist Geschichte. Bislang markierten die 2,6 Mrd. Euro vor sieben Jahren die Bestmarke - die wurde im abgelaufenen Jahr deutlich nach oben geschraubt. Insgesamt flossen 2014 deutschlandweit 3,6 Mrd. Euro in Logistik- und Industrieimmobilien, ein Plus von über 60 % im Jahresvergleich und das Zweieinhalbfache des Fünfjahresdurchschnitts. Nach schwächeren zweiten und dritten Quartal (530 Mio. bzw. 420 Mio. Euro) toppte das letzte Quartal mit 1,35 Mrd. Euro die ebenfalls sehr starken ersten drei Monate (Q1: 1,3 Mrd. Euro).
Die neun größten Transaktionen – allesamt Portfoliodeals – fanden dementsprechend auch entweder im ersten  oder im vierten Quartal statt. Insgesamt ist der Anteil von Portfoliodeals am Transaktionsvolumen 2014 sehr hoch, mit 52% (1,86 Mrd. Euro) liegt er deutlich höher als in anderen Assetklassen wie zum Beispiel bei Büro (18%) oder Einzelhandel (36%). Die größte Logistik-Einzeltransaktion des Jahres, der Verkauf eines Daimler-Logistikzentrums in Offenbach an der Queich an Investoren aus der Golfregion, landet in der Jahresabrechnung der größten Deals insgesamt nur auf Platz 9. Mit knapp 150 wurden ca. 40 Transaktionen mehr registriert als im Vorjahr.
 
Core-Immobilien ziehen weiterhin eine hohe Nachfrage auf sich (46% am Transaktionsvolumen 2014, knapp unter Fünfjahresschnitt). Auch im Logistiksegment lässt sich aber feststellen, dass Investoren ihre Bereitschaft, mehr Risiken zu akzeptieren, erhöhen. Dies liegt in erster Linie nach wie vor an der Angebotsknappheit. Auf das Core-plus-Segment entfiel damit der zweithöchste Anteil (31%, entsprechend 1,1 Mrd. Euro).
 
Der Anteil ausländischer Investoren ist bei Logistik- und Industrieimmobilieninvestments überproportional hoch. 65% (2,35 Mrd. Euro) des 2014 investierten Geldes kam aus dem Ausland - für den Gesamtmarkt der gewerblich genutzten Immobilien liegt der Anteil nur bei 50%. Per Saldo - die Verkaufsaktivitäten lagen bei 1,7 Mrd. Euro - ist also ein Aufbau des Anlagebestands in Deutschland zu notieren.
 
Auf Käuferseite sind die Fonds führend. Asset/Fonds Manager, Private Equity / Hedge Fonds und Spezialfonds belegen in der Statistik die ersten drei Plätze und zeichnen für insgesamt zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich. Asset/Fonds Manager zusammen mit Entwicklern und Corporates machen auf Verkäuferseite 63% aus.
 
Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien spiegelt sich auch in der Renditeentwicklung wider. Die Spitzenrenditen sind im vierten Quartal erneut um durchschnittlich 10 Basispunkte gefallen, im Mittel erreichen die Werte über die Logistikregionen der sieben Hochburgen hinweg 6,18%, mit dem Spitzenwert von 6 % in Frankfurt und München, gefolgt von Düsseldorf und Hamburg mit jeweils 6,15 %.
 
„Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass der Jahresendrallye 2014 keine Jahresanfangsflaute 2015 folgen wird. Im Gegenteil, die Teilnehmer bleiben sehr aktiv, die Pipeline ist gut gefüllt“, so Willi Weis, bei JLL Head of Industrial Investment Germany. Und weiter: „Ob im Endeffekt ein Ergebnis auf ähnlich hohem Niveau wie 2014 folgen kann, hängt im Besonderen von der Risikobereitschaft der Investoren ab. Durch das starke Engagement ausländischer Anleger scheinen die Voraussetzungen aber durchaus gegeben, denn gerade sie zählen zu den risikoaffinen Marktteilnehmern.“