Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen stabil

In den ersten drei Monaten 2015 wurden auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt insgesamt rund 1,24 Mio. m² Flächen (Vermietungen und Eigennutzer) umgesetzt, ein Rückgang gegenüber den Rekordquartal 2014 von 18 %. Deutlich geringer (-6 %) fällt der Vergleich mit dem Fünf-Jahresschnitt der jeweils ersten drei Monate aus. Um 18 % übertroffen wurde dagegen der zehnjährige Vergleichswert. Vermietungs- (+ 12 %) und Eigennutzerumsätze (- 38 %) zeigten nahezu diametrale Entwicklungen.
„Dabei ist zu bedenken, dass der Anteil der Eigennutzer 2014 außergewöhnlich hoch war und sich auch im ersten Quartal mit 45 % auf immer noch überdurchschnittlichem Niveau bewegt. Der Rückgang der Eigennutzerumsätze ist also eher als Schritt zur Normalität zu werten“, so Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany. Die Nachfragesituation insgesamt sei nach wie vor gut, so dass bei der prognostizierten positiven wirtschaftlichen Entwicklung auch 2015 die 5 Mio. m² - Marke erreicht werden könnte.

Frankfurt verteidigt Spitzenposition unter den Big 5

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurde das Quartals-Rekordergebnis des Vorjahrs um ein Drittel unterschritten. Mit ca. 371.000 m² markiert das Umsatzvolumen der ersten drei Monate 2015 den zweitschwächsten Jahresauftakt der letzten fünf Jahre, bewegt sich aber auf dem Niveau des Zehnjahresschnitts. Hauptverantwortlich für das deutliche Minus waren die überproportional rückläufigen Eigennutzerumsätze (-80 %). Insgesamt fehlten dem Logistik- und Lagerflächenmarkt in den ersten drei Monaten die Deals im fünfstelligen Bereich ab 20.000 m² (2014: 6 Deals in dieser Größenordnung). Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung, Handelsunternehmen sowie Industrieunternehmen kommen zusammen auf einen Anteil von 85%.

Umsatzeinbußen gab es in allen Big 5 – Ballungsräumen (zwischen 24 % in Hamburg und 45 % in München). Die Region Frankfurt blieb trotz der Verringerung des Flächenabsatzes von einen Drittel mit rund 115.000 m² an Position eins. Hier wurden auch die beiden größten Abschlüsse der Big 5 registriert: Rossmann mietete rund 19.000 m² für ein neues Verteilzentrum im VGP Park Rodgau und die YES MLC GmbH rund 15.700 m² in Mainz-Kastel. Eigennutzerumsätze, im ersten Quartal 2014 mit ca. 96.000 m² bei deutlich mehr als der Hälfte des Umsatzergebnis beteiligt, gab es in den ersten drei Monaten 2015 nicht. Durch den drittgrößten Deal unter den Big 5, der Anmietung eines Handelsunternehmens im westlichen Umland über knapp 14.000 m², belegt die Region Berlin (94.000 m²) wie im Vorjahreszeitraum Platz zwei vor Hamburg (89.000 m²). Deutlich abgeschlagen finden sich München und Düsseldorf (38.000 m² bzw. 35.000 m²) auf den letzten Plätzen.

In allen Regionen blieben die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² im ersten Quartal stabil. Außer München, mit 6,50 Euro/m²/Monat teuerster Standort, und Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat) bewegen sich die anderen Regionen deutlich unter der 6 Euro-Marke (Hamburg 5,60, Düsseldorf 5,40), Berlin sogar unter 5 Euro (4,70 Euro/m²/Monat). An diesen Kosten dürfte sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern.

Auch außerhalb der Big 5 legen Eigennutzer eine Pause ein

Außerhalb der Big 5 Ballungsräume* lag das Umsatzvolumen - nahezu komplett von Unternehmen aus den Branchen Transport/Verkehr/Lagerhaltung, Handel und Industrie - zwischen Januar und Ende März 2015 bei ca. 867.000 m². Damit wurde das Vorjahresniveau nicht ganz erreicht (- 9 %) der Fünf-Jahresschnitt aber egalisiert und der Zehnjahresschnitt um 30 % getoppt. Während Vermietungen im Jahresvergleich um 34 % zugelegt haben, weisen die Zahlen für die Eigennutzervolumina zwar auf einen Flächenrückgang von einem Viertel hin, notieren aber mit 514.000 m² 59 % des Gesamtumsatzes. Sie sind damit nicht mehr ganz so dominant wie im Vorjahr (72 %).

Unter den Top 5-Deals war die Anmietung des ehemaligen Neckermann-Logistikzentrums durch Arvato in Heideloh mit rund 44.000 m² der größte Abschluss. Die Plätze 2 – 5 bewegen sich zwischen 25.000 und 40.000 m², darunter drei Eigennutzer. Zusammen kommen die Top 5 auf ein Volumen von 171.000 m² (Q 1 2014: Top 5 395.000 m², darunter zwei Deals über 100.000 m²). Wie in den Vorjahren fanden fast Dreiviertel der Flächenumsätze in Neubauten/Projektentwicklungen statt, eine Umkehr dieses Trends ist in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. „Dass bisher keine Abschlüsse in der Größenordnung ab 50.000 m² notiert werden konnten, ist nur eine Momentaufnahme. Gerade im Neubausegment zeichnen sich für den weiteren Jahresverlauf bereits einige größere Abschlüsse ab“, so Tschammler.